宁波土地热度回升 迟到的第三批平均溢价7.1% 奉化继续“躺平”

　　住在杭州网1月18日讯（记者 李成）今日宁波迎来了第三批集中供应土地出让，作为22个试点城市中最后一个完成第三批出让的城市，宁波的走势也和大势吻合，呈现“一批热、二批冷、三批稳”的特点。

　　宁波38宗地块中，1宗共有产权住房和6宗租赁用地底价成交；31宗安置房用地和常规涉宅用地中，5宗达到封顶，除奉化一宗安置地块封顶外，其余四宗封顶均位于鄞州区。

　　不过今日还有个小插曲，鄞州区这四宗封顶地块发布中止公告，原因是浙江省土地使用权网上交易系统软件故障，将本应进入摇号的地块却显示了竞得人。

　　据浙报传媒地产研究院消息，封顶摇号地块预计将于明天下午在进行线下摇号。 

　　第三批热度回升 平均溢价7.1%

　　宁波第二批46宗地块近四成流拍，平均溢价率仅0.3%，而且基本由国企央企托底成交，民企中仅几乎仅雅戈尔独苗。

　　而今日第三批38宗地块全部都有企业出价，平均溢价率为7.1%，共有5宗地块达到封顶。

　　38宗地块中，1宗共有产权和6宗租赁用地底价成交，16宗安置用地中有两宗封顶，分别是鄞州区云龙镇北地段、奉化区尚田安置地块。

15宗常规的涉宅用地中有3宗封顶，分别是鄞州区下应地段、宁穿路地段、首南地段地块。

　　从企业来看，第三批房企积极性也大幅提升，从第二批的多数地块几乎只有一家企业报名，到第三批多宗热门地块超过10家企业参与。

央国企仍然是绝对主力，华润、绿城、中建国际、宁波轨交等积极拿地，奉化地块基本由地方国资托底竞得。

　　不过相比第二批，此次民营房企的参与度也有小幅提升，今日已拿地的就有滨江、江山万里等民营房企。

　　地块位置图（来源：决策通4.0）

　　市场分化 鄞州强势 奉化低迷

　　虽然第三批的表现远优于第二批，但是宁波内部呈现明显的热度分化。

　　鄞州作为宁波房地产市场表现最好的区域，第三批土地的表现也较为强势，9宗常规涉宅地块中，3宗封顶，平均溢价率达到10.9%。

　　而奉化区，是宁波市区这一轮房地产市场下行中市场最为惨烈的区域，第三批5宗常规涉宅地块全部底价成交，而且基本由地方国企托底。虽然安置房中有一块封顶，但不具备市场化的参考意义。

　　鄞州和奉化的鲜明对比，主要是因为对于房企来讲，现阶段尤其看中市场的安全性，而奉化的不确定性和去化压力无疑是巨大的。

回暖主因是利润率回升   

　　宁波的第三批和杭州三批回暖的原因相似，一定程度上宁波市场也可以看作稍弱版的杭州市场。 

　　杭州在去年年底的第三批出让，显示出杭州市场强劲的韧性和土地热度，由于宁波和杭州市场的相似性以及关注房企重叠性，所以杭州土拍热度也势必会传导至宁波。

　　更为重要的是宁波第三批地块利润率的回升，降地价提限价，使热门地块即使封顶也有约6-8%预期利润率，相比第二批地块利润率有明显提升。正常市场下，有合理的利润才是企业参与拿地的先决条件。 

　　市场相对安全 库存低位   

　　利润率回升的基础上，除奉化外，宁波市区的市场安全性也相对较高也是重要原因，以本次出地主力鄞州区来看，截止2021年底鄞州区住宅总库存去化周期仅10个月左右，处于极低水平，如首南、潘火等板块已经处于断供状态。 

　　2021年宁波市区涉宅地成交建面也很低，同比下降近4成，将会造成2022年多个板块的供应短缺。 

　　此次姗姗来迟的第三批虽然能补充库存，但是由于38宗地块有23宗安置、租赁及共有产权用地，实际可供应商品住宅的仅15宗，其中还有5宗位于奉化，所以不管是房企拿地，还是购房者买房，可选择的余地其实都不大。 

　　加上宁波的新房限价导致的部分板块一二手房价倒挂，虽然程度远没有杭州那么夸张，但也给拿地房企提供了一定的安全边际。 

　　此外，第三批意向预申请、延长土地款支付时间、封顶摇号等规则变化，也增强了房企的拿地积极性。 

　　地块成交表 

　　首宗共有产权地块成交 

　　今日宁波第三批还诞生了浙江首宗共有产权用地，即江北区JB19-04-11[应家保障用房I期2#]地块，由宁波市保障性住房建设投资有限公司以2.99亿元底价成交，楼面价1800元/㎡。 

　　宁波共有产权房能享有与购买商品住房同等的公共服务权益。购房者持有60%-80%的产权份额，并出资该份额对应的房价，其余由政府指定机构代持，满10年后才能上市转让，面积也是以中小面积为主。 

　　Tips：扫一扫文中二维码，选择“添加到我的小程序”收藏，全省土地出让直播实时追踪、回顾！